Геология участка. Геодезия. Вынос границ земельного участка в натуру
ГЕОЛОГИЯ УЧАСТКА
Общие требования и информация
  • Геология участка необходима для детального геологического анализа условий для строительства и определения физических и механических свойств грунта.
  • Геологические изыскания позволяют определить несущие способности грунта на участке и месте постройки дома, а также помогают избежать проблем со строительством и минимизировать риски, например, если внизу окажется торфяник.
Геологические изыскания необходимы:
  • при строительстве дома
  • при проектировании инженерных систем (дренаж, отвод воды из септика)
  • при выборе растений для посадки

  • Уровень грунтовых вод и глубина их залегания от поверхности земли определяется во время геологических изысканий. Можно получить пробы грунтовых вод для экспертизы.
  • ВАЖНО Исследование состава и типа грунта на участке позволяет выбрать оптимальный вариант фундамента для строительства дома. Это важнейшая часть процесса проектирования. Тип фундамента подбирается только на основе геологии. Геологические изыскания предшествуют любому строительству.
  • ВАЖНО В Московской области средняя стоимость геологических исследований в 2024 году составляет 15000 рублей за 3 выполненных отверстия. 3 отверстий достаточно для всего пятна застройки одного дома. Если необходимо сделать полную геологию участка, то стоимость за одно отверстие будет значительно ниже, например, за 10 отверстий — 30000 рублей.
✅РЕКОМЕНДУЕТСЯ✅
  • Выполнить анализ геологии участка до его приобретения, если это возможно, и обязательно сразу после покупки участка.
⛔ЗАПРЕЩЕНО⛔
  • Выполнять геологические изыскания во время обильного таяния снега или пока на участке стоит вода.
  • Начинать строительство дома без предварительных геологических изысканий и анализа грунта.
Выполнение геологических изысканий
  • Необходимо предварительно узнать имеющуюся информацию у соседей по грунту на участках.
  • Изучение района. Поиск информации о районе из открытых источников. Необходимо набрать название своего района и поискать данные о глине, воде, торфе и т.д.
  • Вызов организации для геологических исследований. На этом этапе уже должно быть понимание расположения строений на участке и их ориентация. Для глубокого анализа, например, для артезианской скважины, стоимость бурения будет значительно выше.
  • Бурение скважины выполняется при помощи специальной машины и буровой установки. Во время бурения образцы отбираются пробоотборником без нарушения состояния грунта. Образцы грунта должны быть герметично упакованы до доставки в лабораторию. Далее выполняется анализ проб грунта и сообщается о результатах исследований. Можно привлечь отдельную организацию, которая "прочитает" результаты геологических исследований.
  • Глубина скважин для проведения геологических изысканий участка выбирается согласно СП 47.13330.2016. Для частного строительства выполняется не менее 3 скважин глубиной не менее 8 м. Средняя глубина от 10 до 20 м.
  • Место выполнения скважин зависит от пятна застройки. Например, для дома размером 12×12 м выполняется 3 скважины, которые располагаются треугольником.
  • Анализ грунта. Выбранный грунт из скважин отправляется на анализ в лабораторию, где изучаются физико-механические свойства грунтов. Результатом лабораторной экспертизы грунта является отчет инженерно-геологических изысканий.
  • Технический отчет по результатам инженерно-геологических изысканий должен содержать описание и свойства грунта, гидрогеологические условия, таблицу "Рекомендуемые нормативные и расчетные значения физико-механических свойств грунтов", документ с полным описанием результатов анализа, а также раздел с геологическими разрезами скважин, модуль деформации, процентное содержание органических элементов в грунте и т.д. Объем документа составляет около 40 страниц.
  • Геологический разрез — это схематический рисунок строения верхней части земной коры в вертикальном разрезе, тогда как инженерно-геологический разрез по линии скважин позволяет выделить прослойки грунта одинакового количества лет, состав вещества, физические и механические показатели и другие инженерно-геологические изыскания.
Пример геологического разреза скважины в анализе грунта. Точка решений
Параметры грунта
  • ВАЖНО. После получения результатов геологических изысканий необходимо изучить параметры грунтов.
  • Модуль деформации является основным параметром грунта, который определяет деформацию основания под зданием и определяет конструкцию фундамента. Посмотрев величину модуля деформации по слоям, возможно предварительно определить, какой необходимо применять фундамент в конкретном случае. Если величина модуля составляет более 10, то такой показатель позволяет рассматривать различные варианты фундамента. Если величина модуля составляет менее 10, то такой грунт не рассчитан на высокие нагрузки, например, на ленточный фундамент или фундамент из монолитной плиты.
  • Процентное содержание органических элементов в грунте влияет на кратковременные деформации и на деформации, которые могут происходить спустя долгое время. Например, торф является органическим грунтом и может разлагаться очень долго, и фундамент будет постоянно просаживаться.
  • Наличие карста — редкий параметр для грунта.
  • Набухающий или просадочный грунт.
  • Угол внутреннего трения, сцепления и плотности изучается в последнюю очередь, когда все предыдущие данные проанализированы и тип фундамента выбран.
ГЕОДЕЗИЯ
Общие требования и информация
  • Геодезия необходима для точных измерений поверхности участка и его существующих уклонов, для правильного возведения здания, а также для определения установленных границ участка, положения коммуникаций, уровня дороги относительно участка, положения существующего забора относительно границ участка согласно данным из Росреестра.
  • ВАЖНО Заказчик должен заранее знать положение и наличие коммуникаций на участке, например, слаботочного кабеля. Это обязанность заказчика, а не специалиста по геодезии.
  • Основными приборами для выполнения геодезических работ являются электронный тахеометр и спутниковое геодезическое оборудование. Оба прибора должны иметь соответствующие документы, подтверждающие поверку, выполняемую раз в год.
  • Электронный тахеометр - это профессиональный цифровой прибор геодезиста, предназначенный для точных измерений в полевых условиях, превышений, горизонтальных проложений и приращений прямоугольных координат. Объединяет в себе светодальномер и теодолит. Способен выполнять инженерные вычисления и сохранять полученную информацию.
  • Спутниковое геодезическое оборудование - это высокоточное оборудование, используемое для получения точных данных при выполнении кадастровых и геодезических работ. Получает координаты по трем осям в реальном времени.
  • Веха геодезическая - это приспособление для фиксации точки на местности при выполнении измерений с помощью геодезического оборудования.

Электронный тахеометр и спутниковое геодезическое оборудование

Ошибки геодезии
  • Неправильное положение дома на участке, а также ошибки в определении его высоты могут привести к дополнительным затратам на организацию дренажной системы, изменение рельефа участка или возведение подпорных стен.
  • Неправильный расчет высоты фундамента. Без геодезических изысканий невозможно выполнить точный расчет фундамента для дома.
Ошибки геодезии
  • Неправильное положение дома на участке, а также ошибки в определении его высоты могут привести к дополнительным затратам на организацию дренажной системы, изменение рельефа участка или возведение подпорных стен.
  • Неправильный расчет высоты фундамента. Без геодезических изысканий невозможно выполнить точный расчет фундамента для дома.
Геодезические съемки
  • Вынос точек границ участка. Геодезист определяет реальные границы участка в соответствии с кадастровым планом. Процедура необходима для установки забора.
  • Топографическая съемка. Отражает рельеф местности и расположение коммуникаций на участке для строительства дома. Не рекомендуется выполнять топографическую съемку зимой.
  • Исполнительная съемка осуществляется во время строительных работ или после их завершения, фиксирует отклонения фактических размеров от проектных и прохождение подземных коммуникаций, например, труб газопровода или водопровода.
  • Кадастровая съемка выполняется инженером для проведения кадастровых работ.
  • Дендроплан. Геодезическая съемка каждого насаждения на участке, необходимая для посадки или вырубки деревьев.
  • Фасадная съемка необходима для фиксации отклонений от проекта или при реставрационных работах. Применяется во время выполнения строительных работ.
Порядок выполнения работ
  • ВАЖНО. Геодезист должен приступать к выполнению работ только после расчистки участка, так как для его работы необходима полная видимость!
  • Необходимо получить координаты участка из публичной кадастровой карты Росреестра (https://pkk.rosreestr.ru) и передать их геодезисту.
  • Необходимо выставить границы участка с использованием спутникового оборудования. Углы участка и поворотные точки обозначаются арматурой, вбитой в землю, и красной лентой.
⚠️ВАЖНО⚠️
  • Необходимо выполнить не менее трёх выездов геодезиста на участок.
  • Первый выезд — топографическая съёмка участка для сбора исходных данных для проектирования.
  • Второй выезд — определение положения будущего дома на участке.
  • Третий выезд — проверка разметки песчаного основания под фундамент и опалубки будущего фундамента.
  • Топографическая съёмка. Выполняется в масштабе 1:500 и включает участок и прилегающую территорию. Необходима для составления плана участка с указанием рельефа, высот, всех объектов, включая деревья, границы участка, подземные и надземные коммуникации. Отображается при помощи специальных условных знаков. Работы выполняются с использованием спутникового оборудования, тахеометра, вешки с отражателем, трассоискателя с генератором.
  • Итогом работы геодезиста является набор электронных точек, где каждая точка обозначает определённый объект (рельеф, дерево, дорогу, коммуникации, электрические столбы и т. д.). На основе этих данных формируется топографический план участка в электронном формате DWG, DWT или DXF для AutoCAD. Для каждой опорной точки должны быть прописаны координаты X, Y, Z.
  • Топографический план позволит корректно разработать проект дома, определить его положение с учётом рельефа участка, а также будет использоваться при проектировании ландшафтных решений.
  • ВАЖНО. Геодезист выставляет местоположение дома согласно проекту, а также на доступном для видимости месте обозначает проектную высоту +0,000. От этой отметки выставляются высоты всех конструктивных элементов при помощи нивелира и рейки.
  • При строительстве больших домов геодезист выполняет сопровождение строительства и технадзор, разметку фундамента, стен, колонн, контроль высоты заливки плит перекрытия.
  • Результатом контроля геодезиста являются исполнительные чертежи, на которых указаны высотные и вертикальные отклонения стен, колонн и плит перекрытия.
  • Необходимо заранее запросить примеры плана работ от компании по геодезии. Примером некачественной работы является план с критически малым количеством опорных точек, что делает документ неинформативным. На качественном плане должны быть учтены все перепады высот участка.

Пример неправильного и правильного результата работ. СтоунДом | Строительство каменных домов

ВЫНОС ГРАНИЦ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА В НАТУРУ
Общие требования и информация
  • Вынос в натуру границ земельного участка - это комплекс геодезических работ, направленных на установление на местности границ земельного участка (с восстановлением межевых знаков), информация о которых содержится в государственном кадастре недвижимости (ГКН) и имеются данные по координатам характерных (поворотных) точек. Суть работ заключается в проецировании сведений из технической документации в реальные (физические) межевые знаки.
  • Процедура выноса границ в натуру занимает 1 день и обязательно рекомендуется для выполнения, так как исключает потенциальные претензии по границам от соседей в дальнейшем.
  • Межевание (землемерие, арпантаж) — геодезический способ определения границ земельного участка в горизонтальной плоскости.
Как узнать, внесены ли в ЕГРН границы земельного участка
  • Проверка межевания выполняется в выписке из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости. Если сведений о координатах границ нет в реестре, в выписке будет особая отметка: «Границы земельного участка не установлены в соответствии с требованиями земельного законодательства».
  • Выписку из ЕГРН об объекте недвижимости можно заказать через центры госуслуг «Мои документы» и на официальном сайте Росреестра.
  • Сервис «Публичная кадастровая карта» (ПКК). Найти конкретный объект необходимо по адресу или кадастровому номеру. Если в окне описания объекта стоит отметка «Без координат границ» или площадь указана как декларированная, значит, границы участка не установлены.
Подготовительные работы
  • Предварительно необходимо собрать всю информацию о земельном участке. Ниже приведен перечень.
  • Правоустанавливающие документы – свидетельство о праве собственности, выписка из ЕГРН.
  • Кадастровые данные – номер участка, площадь, координаты характерных точек.
  • Сведения о соседних участках – для исключения пересечений и конфликтов.
  • Выбор исполнителя. Работы по выносу границ могут выполняться только квалифицированным кадастровым инженером или геодезической организацией, имеющей действующий квалификационный аттестат кадастрового инженера, опыт работы с межеванием и выносом границ, а также необходимое геодезическое оборудование (тахеометр, геодезический спутниковый GNSS-приемник).
⚠️ВАЖНО⚠️
  • Договор оказания услуг должен содержать ссылку на актуальные нормативные документы (СП 11-111-99, Приказ Минэкономразвития №90).
  • Если границы участка не установлены в ЕГРН или есть ошибки в координатах, потребуется предварительное межевание.
Основные работы
Полевые работы.
  • Геодезист выезжает на участок и проверяет доступность характерных точек границ на местности, применяет спутниковые и оптические приборы для точного определения координат, а также сравнивает полученные данные с кадастровыми записями.
  • ВАЖНО Точность выноса границ регламентируется СП 11-111-99, а для участков в городах могут применяться дополнительные нормы по допустимым отклонениям.

Закрепление границ.
  • После определения координат на местности границы участка закрепляются межевыми знаками (металлические или бетонные столбики), временными деревянными колышками и специальными пластиковыми маркерами.
  • РЕКОМЕНДУЕТСЯ Использовать долговечные межевые знаки, закрепленные в земле цементным раствором или металлическими анкерами.
  • ЗАПРЕЩЕНО Самостоятельно перемещать межевые знаки, изменять границы участка без согласования с кадастровым инженером, устанавливать знаки на территории соседних участков.
  • Если сосед уничтожил межевые знаки, придётся повторно вызывать геодезиста и восстанавливать границы участка в прежних местах. Чтобы избежать уничтожения межевых знаков, рекомендуется сразу установить столбы в точках их расположения, забить лом, временно спрятать знак, либо сделать схематичные отметки и замерить расстояния до них.
Готовый межевой знак с якорем
Составление акта выноса границ
  • По завершении полевых работ составляется акт о выносе границ, который включает в себя описание работ, указание использованного оборудования, перечень и схему установленных межевых знаков и их координаты, а также подписи заказчика, исполнителя и при необходимости представителя муниципалитета.
  • ВАЖНО. Акт выноса границ – официальный документ, который может потребоваться при продаже участка или судебных разбирательствах.

Передача результатов заказчику
  • Исполнитель передает заказчику акт выноса границ с подписью кадастрового инженера, схему межевых знаков с координатами и при необходимости цифровые координаты в формате XML для регистрации в ЕГРН.
  • ВАЖНО. Необходимо хранить документы в архиве, так как они могут понадобиться при строительстве, продаже участка или уточнении границ.

Отметки границ участка межевыми знаками из арматуры с красным флажком. Геодезист.НЕТ